깡통전세 뜻과 보증금 돌려받기 방법은?

아파트

최근 부동산 가격이 하락하면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 이른바 '깡통전세'가 늘어나고 있습니다. 실제로 지난 7월 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 사고액이 사상 최대를 기록했는데요. 그렇다면 깡통전세 뜻과 보증금 돌려받기 방법은 무엇일까요?

 

 

깡통전세란?

깡통전세란 주로 부동산 가격이 하락하면서 발생하는 현상입니다. '깡통'이라는 말이 단어 앞에 붙은 만큼, 속이 텅 빈 전세라고 생각하시면 됩니다. 일반적으로 주택의 담보대출금 총액과 전세금이 집값 전체의 70%를 넘어서는 경우를 깡통전세라 부릅니다. 집을 매매한다고 하더라도 대출금과 전세금을 돌려주기 어려운 상황이 되기 때문입니다.

 

보다 구체적으로 말씀드리자면 집주인은 주로 은행 대출을 통해 주택을 구매하는 경우가 많습니다. 다만 부동산 가격이 하락하여 재산적 피해가 클 경우, 은행 이자를 갚기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다. 이때 집이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세보증금을 돌려받을 수 없는 환경에 놓이게 됩니다. 물론 은행 대출을 이용하지 않았더라도 부동산 가격이 폭락하여 전세보증금보다 낮아진다면, 집주인은 전세금을 돌려줄 만한 여유가 없게 되므로 이 역시 깡통전세라 불립니다.

 

깡통전세 구분법은?

서울시 전세가율 지도

그렇다면 깡통전세 피하는 방법은 무엇일까요? 이를 위해서는 주택의 등기부등본을 확인하여 은행대출금의 정도를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 이때 근저당이 과하게 잡혀 있다면 계약을 고려해보시는 게 좋습니다. 가능하다면 대출금과 전세보증금의 총합이 전체 집값의 80%가 넘지 않는 주택을 선택하시기를 바랍니다. 또한 집주인의 직업이나 사회적 지위를 살펴보고 전세금을 떼 먹지 않으리라 판단될 때 계약을 결정하는 것도 한 방법입니다.

 

특히 지난해 갭투자가 많이 이뤄진 경기도 평택과 동두천, 충남 아산과 천안의 주택을 찾아보신다면 더욱 주의하셔야 합니다. 이외에도 진주, 김해 등의 경남 지역에서도 깡통 전세의 비율이 늘어나고 있습니다. 물론 서울도 예외는 아닙니다. 신축 빌라의 경우 깡통전세일 가능성이 높다고 하니 주의 깊게 살펴보시는 게 좋습니다. 새롭게 지어진 만큼 거주 환경이 좋기 때문에 전셋값은 높게 측정되지만, 투자 가치가 낮아 집값 자체는 잘 오르지 않기 때문입니다. 오피스텔 역시 전세 매물이 드물어 보증금이 비싸진 경우가 많아 조심해야 합니다.

 

또한 이사를 결정하셨다면 혹시 모를 사고에 대비하기 위하여 설정해놓으셔야 할 부분이 있습니다. 자세한 사항은 아래를 통해 설명드리도록 하겠습니다.

 

깡통전세 예방 방법은?

1. 확정일자 및 전세권을 설정하자

전세 계약을 마치셨다면 가장 먼저 해야 할 일은 주민센터나 인터넷을 통해 전입신고를 마치고 확정일자나 전세권 설정을 하는 것입니다. 확정일자란 정확히 언제부터 이 집에 살게 되었는지를 등록하는 일인데요. 만약 이 과정이 늦어질 경우 집주인이 계약 성사와 비슷한 시기에 대출을 받았을 때 임차인의 권리가 후순위로 밀리는 불상사가 발생할 수 있습니다. 따라서 확정일자를 부여받아 선순위채권자의 지위를 갖출 수 있도록 해야 합니다.

 

 

단, 주의해야 할 점이 있습니다. 확정일자가 다음날 0시부터 법적 효력을 발휘한다는 맹점을 이용하여, 계약 당일 부동산 담보 대출을 받는 전세 사기 사례가 있기 때문입니다. 이를 방지하기 위해서는 임대차계약서를 작성할 때 다음날까지 선순위저당권을 설정하지 않는다는 특약조항을 넣는 것이 좋습니다.

 

물론 위의 과정을 마친다고 해서 깡통전세를 100% 예방할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 전세 계약을 하실 예정이라면 먼저 부동산의 시세를 확인하는 것이 중요합니다. 이는 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 확인이 가능합니다.

 

2. 부동산 계약은 주말과 공휴일을 피하자

부동산 계약을 체결할 때는 주말과 공휴일을 피하시는 게 좋습니다. 이때는 희망하는 주택의 근저당 설정에 대해 알고 싶어도 제대로 된 문의가 불가능하기 때문입니다.

 

이외에도 등기부등본은 중개업소의 말을 무조건 믿기 보다는 임차인이 직접 확인하시는 게 좋습니다. 혹시라도 시간이 오래 지난 서류를 보여줄 가능성이 있기 때문입니다. 따라서 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금을 치르기 전에 해당 서류를 꼼꼼하게 살펴보는 게 좋습니다.

 

3. 전세보증보험을 가입하자

 

 

마지막으로 깡통전세의 피해를 막기 위해서는 전세보증보험에 가입하시는 게 좋습니다. 만약 집주인의 금전 사정이 넉넉치 않아 임차인에게 전세금을 돌려주지 못할 경우, 반환보증기관에서 이를 일부분 대신 지불해줄 수 있기 때문입니다.

 

 

이처럼 오늘은 깡통전세의 의미와 보증금 돌려받기 위한 방법에 대해 알아봤습니다. 최근 부동산 가격이 하락하면서 이로인한 피해가 많은 상황입니다. 부디 전세 계약을 준비 중이라면 위의 내용들을 기억하셔서 전세보증금을 지켜내실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.